Boğaz Hattında Yalı Fiyatını Belirleyen 7 Kriter

Boğaz hattındaki her yalı, konumu ve mimari özellikleriyle tekildir; bu yüzden fiyatlama metrekare hesabına indirgenemez. Değeri belirleyen ana unsurlar birbiriyle bağlantılıdır ve doğru okunduğunda hem satıcı hem alıcı için adil bir referans üretir.

1. Konum ve mikro-semt: Yeniköy, Tarabya, Bebek, Kandilli, Vaniköy gibi nadir stoklu bölgeler; ulaşım akslarına yakınlık, mahremiyet, gürültü ve topoğrafya gibi faktörlerle fiyatı yukarı taşır.

2. Cephe, manzara ve güneşlenme: Geniş Boğaz açısı, ön cephe, çift cephe ve gün boyu ışık alan kütleler primlidir. Şimşek hatları ve rüzgâr koridorları dahi algılanan oturum kalitesini etkiler.

3. Denize sıfır olma ve rıhtım/iskelesi: Kesintisiz sahil şeridi, sağlam rıhtım, iskele ve tekne bağlama imkânı değeri çarpan etkisiyle artırır.

4. Parsel büyüklüğü ve arsa payı: Geniş bahçe, çekme mesafeleri, yoldan ve denizden çift giriş imkânı, komşuluk ilişkisi ve parsel geometrisi önemlidir.

5. Mimari değer ve tescil durumu: Dönemin üslubu, özgün detayların korunmuşluğu, ünlü mimar imzası ve tescil statüsü (avantaj ve yükümlülükleriyle) fiyatlamada belirgindir.

6. Kapalı alan ve plan verimliliği: Brüt/kullanım oranı, kat bağlantıları, tavan yükseklikleri, ıslak hacim kapasitesi ve servis alanlarının çözümleri oturum kalitesini doğrudan etkiler.

7. Yapısal durum ve yenileme geçmişi: Statik güçlendirme, nem–tuz etkisine karşı izolasyon, mekanik–elektrik altyapısı ve belgeli restorasyon geçmişi, alım kararını hızlandırır.

Sonuç: Bu yedi başlık, piyasa verileriyle birlikte okunduğunda doğru fiyat aralığını verir. Şeffaf belge seti ve seçici pazarlama, süreci hızlandırır ve değer kaybını önler.